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鉴报|应对业绩下滑,万科的解题思路是什么?

作者:admin      来源:admin      发布时间:2022-05-09
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罕见地,郁亮多次使用“反思与检讨”字眼,这源自万科净利润时隔13年来首次下滑。

在3月31日举行的业绩发布会上,万科董事会主席郁亮致歉,“不管我的反思多全面、检讨多深刻,考试没考好就是没考好。2021年我们的业绩表现不好,让股东失望了,在这里,我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”

同时,郁亮也亮出了2022年的工作任务:“止跌企稳,稳中提升”。

如何稳中回升?这是大家关注的焦点,郁亮从调控政策、行业发展、管理变革以及非开发业务的发展前景等多方面给出解题思路。

3月31日,万科举行2021年度业绩发布会,董事会主席郁亮等高管出席。

直面净利下滑,剖析原因找症结

年报显示,2021年,万科实现营业收入4528亿元,同比增长8.0%;归属于上市公司股东的净利润225.2亿元,同比下降45.7%。

对于2021年的净利下滑,万科和郁亮甚为重视。在3月30日的年报《致股东》中,郁亮用大量篇幅来解释原因并提出解决之道。而在3月31日业绩会的开始环节,郁亮再一次提出反思和检讨,净利润为什么会出现下滑?

在《致股东》中,郁亮分析了一些原因,诸如去年受外部环境变化和公司自身因素影响,万科的开发业务毛利总额同比减少189亿元;近几年来,土地市场竞争激烈,对行业毛利率水平造成明显影响;同时,万科各城市公司能力参差不齐,部分表现较弱的公司和项目,影响了整体业绩。

此外,郁亮还在业绩会现场做了补充。他表示,在管理方面,万科过去一直是充分授权、分布式的特点,造成了离散度大的问题,“这在行业快速增长时期,有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈,大型复杂项目越来越多,单一城市公司和单一区域,不具备完整能力,这就会表现出参差不齐和离散度大的问题,部分项目不及预期,拉低了整体表现。”

郁亮进一步表示,离散度大主要体现在两个方面??项目操盘能力分化、少数项目出现投资失误,“按照原先的分布式充分授权模式,我们采用的是切大饼的模式,把额度分到了区域。这种模式在市场好的时候能更灵活地抓住机会,但在市场出现变化的时候,它的弱点会表现出来,也受心理上的因素影响,使得当地公司往往会过高估计自己的市场;或者表现出一种侥幸心理,凯发客户端,觉得虽然市场不太好,但是我能够把它做好,存在着我是例外的情况。由此,少数项目在投资上出现高估和冒进。”

郁亮举例说,在2018年、2019年,万科当时判断环京地区市场进行了大幅调整,已经到底部了,所以在那个阶段买了一个资产包,但随后市场发生了更剧烈的下降,为此不得不计提25亿元的减值准备。

而对于另一个原因,郁亮说,“在业务方面,多赛道同时探索的成本比预想更大,对过往业绩产生影响。2014年,万科开始进行转型探索,尝试的赛道较多。以万科的规模体量,只有一两条赛道,不足以支持可持续发展。多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本,超出最初的预估。过去开发业务增长速度快,承担了有关成本,市场环境变化之后,这些学费对业绩的影响就显露出来。”

以长租公寓为例,万科的“万村计划”希望能够发挥机构租赁的作用,在城中村进行大规模的集中改造。“但是,‘二房东’模式让万科付出很大代价,到今天还在为此付出代价。如果没有城中村‘二房东’的业务,万科的长租公寓业务早就可以开始赚钱了。”郁亮如是说。

通过管理红利来提高整体回报

如何止跌回升?2022年有哪些计划?这是市场对于万科最为关心的问题。

郁亮说,有信心完成“止跌企稳、稳中提升”的工作任务,这来自于两个外部基础和三个内部基础。

郁亮认为,最近中央再次明确了房地产行业要良性循环和健康发展的方针,各地各部门在陆续推出各种各样的稳定市场政策,这是“止跌企稳、稳中提升”的政策基础。同时,房地产行业仍然是一个超过10万亿级的市场,常做常有、常做常新。

除外部环境外,在内部,万科也进行着调整与变革。

郁亮透露,通过开发经营本部,对开发业务进行集中管控和统筹管理,改变了过往的离散度问题,通过管理红利来提高整体回报。

据了解,万科开发经营本部主要做了几件工作,拉通产品标准,管住关键节点,比如对于大型复杂项目设置87个关键节点,对这些关键节点进行精准把控,“希望打造一批叫好又叫座的大型复杂项目的标杆,既能体现我们的开发业绩,也能有良好的运营表现。”郁亮说。

如何拉通产品标准?万科的“谷雨行动”就是佐证,即鼓励集团内部、外部相互“抄作业”,快速提升产品能力。据了解,去年万科在新疆落地了“谷雨行动”的第一个产品,表现力远超当地同行水平。

在拿地方面,我们也明显看到,2021年,万科在公开的土地招拍挂市场减少拿地,这背后体现的是高质量投资。郁亮表示:“万科是有钱买地的,以万科体量也不会停止投资,我们去年已经改变了拿地的模式,从分散改为集中管控,额度也不再做切分,统一进行总体把握。”

据介绍,万科提高了对投资的要求,比如对于投资项目盈利水平、操盘团队能力、投后管理的要求,“这几方面都在不断提升,这些举措将会转化成实实在在的盈利贡献。”郁亮说。

在内部调整变革方面,万科提高了对于投资项目盈利水平、操盘团队能力、投后管理的要求。新京报资料图片

非开发业务逐步形成新的利润蓄水池

除了在传统的开发业务端下工夫外,万科的非开发业务在交过学费后,也逐渐迎来业绩收割期,这为未来的业绩企稳回升提供支撑。

年报数据显示,2021年,万科的非开发业务在增长速度、收益表现、运营效率等方面,都取得较快发展。其中,万物云收入首次超过200亿元,同比增长32.1%,业务已从传统住宅服务单一驱动,扩展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动,并形成了极强的外部竞争力。2021年,万物云新增合约面积中外拓业务占比超七成,其中商业、写字楼服务领域外拓楼盘占比近八成。

在物流仓储方面,2021年,万纬物流收入32亿元,同比增长69%,近三年收入复合增速52%。万科泊寓方面,实现收入同比增长14%,NOI(营运净收入)同比增长193%;截至去年底,泊寓开业15.95万间。此外,印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营,2021年收入同比增长24%,NOI同比增长17%。

郁亮表示:“我们为探索这些业务所交的学费,大头基本上已经付完。万科一直坚持有现金流的利润,所以一直坚持用成本法来做账,去年这方面的费用就列支了80亿元,客观上对报表产生了影响。现在学费基本付完了,即使用成本法计算,今年非开发业务加在一起,对集团报表将形成正向的贡献。”

此外,郁亮称,在大宗资产投资端,当前对于有稳定现金流资产的需求还是较大的,比如寿险等长期资金等。以上海七宝万科广场为例,最初投资是24亿元,万科出售给第三方50%的股权实现了10亿元左右的利润,后续第三方将50%的权益出售实现86%的增值。以此计算,万科剩余50%的权益还能实现15亿元的利润,这就是持有型物业产生盈利上的贡献表现。

今年要实现“止跌企稳、稳中提升”

据了解,为了彻底扭转局势,实现“止跌企稳,稳中提升”,自去年以来,万科就已经取消集团高管层级,下沉到前线干活。

郁亮透露,“我和总裁也不例外。祝九胜总裁现在兼任长租公寓事业的第一负责人,他不仅要对整个集团经营任务负责,也要对长租公寓业务负全部的经营管理责任。我自己则兼任集团首席客户官,经常与各单位首席客户官一起研究和解决从客户端所发现的问题。”

“我们有信心完成止跌企稳、稳中提升的工作任务。”郁亮说,“万科38年的发展史上并不总是一帆风顺的,中间出现过三次净利润下降,分别是1995年、2008年和去年,每次的下降都暴露出万科之前所积累起来的一些短板,在外部环境发生挑战的时候,这些短板积累在一起,以净利润下降的方式给我们敲响警钟,警醒我们始终要对市场保持敬畏之心、正视问题、对症下药、快速行动。”

从过往来看,万科在前两次业绩下滑后,通过解决短板、快速行动,第二年就能快速回到良性发展轨道。这一次,万科祭出一系列行动,是否奏效?大家将拭目以待。

新京报记者 段文平